拿着旅游签证去新西兰买个房子

  13年的11月，在经过了2个月的学习和调查后，我和老公拿着新西兰旅游签证用14天的时间去奥克兰买了个房子。
 
 做出这个决定有个非常重要的前提，就是不管是否能够移民，我都已经打算带着2个孩子离开这座城市。要说原因的话，雾霾是很重要的一个，但并不是全部，感兴趣的妈妈们可以在微信里关注我，会在以后的原创故事里详细解释。
 
 之所以选择新西兰，有个重要的政策前提，就是新西兰5周岁的孩子就可以留学。这意味着即便我和老公最终都没拿到绿卡，同样可以陪读签证过去，然后在当地慢慢寻找机会移民，这显然比offshore容易很多。
 
 那这个方案是否可行呢？我做了2个月功课：
 
 1 在新西兰较流行的物业类型是Home and Income, 其实就是别墅，再附带独立出入的一室一厅专用于出租，贴补家用。租金按周计算，非常可观。
 
 2 在新西兰，国际学生去公立学校的借读费大约在1万纽币左右，比上海的国际学校便宜多了，完全可以被租金cover。
 
 3 新西兰的技术移民是以job offer为导向的。换句话说，只要你能找到个正规雇主愿意担保你，肯定能移民。英语好雅思考得出的马上能办，英语不好的，那么就先工作个2年，之后也能办。虽然offer非常不好找，但是人在那里总有机会，而且当地也有中介承办雇主担保。由于中介签线的雇主担保是属于under table的买卖，有一定风险，而控制风险很好的办法就是自己去踩点和把控每个环节。
 
 4 收关就是，仔细看了新西兰的房子，性价比实在太让我喜欢了，具体来说：
 
 a) 外国人和本国人一样，买卖房产没有任何限制。。而邻国澳洲，外国人只能买新房一手房，不能买二手房的。
 
 b) 贷款容易，用国内的资产和收入证明即可办理贷款。。说到底银行不怕你不付钱，房子价值摆在那儿，你不付钱他瞬间可以拍卖掉。
 
 c) 买卖房产没有任何税收，所见价格就是所付价格，卖方得到的钱是你给的钱减去中介费，当然双方都得付律师费。以后你要再买卖也确实没有税。
 
 d) 贷款利率现在低阿，就5％左右。
 
 e) 房子这几年开始疯涨了，每年10％的速度，即使收关没去成，投资也很不错，那里的房子租售比很高，租金基本可以很大程度cover还贷。
 
 f) 房子买卖周期短，一般房子都是出来做3个星期的open home，第4个星期的周末拍卖，方便快捷。
 
 g) 房价虽然涨的也很厉害，但是和上海比起来，那上海的房子真是天价了。
 
 为了方便大家对比性价比，就描述下我们买到的房子：位于奥克兰北岸，370平的房子室内面积，710平米的地，05年造的房子，房况和装修都还可以，6房5卫4浴3厅2厨3车库，外面是花园。房子位于无尾巷的小区，依山傍水，非常安静，有开阔的儿童乐园，还有孩子喜爱的树林及小溪流可以玩耍。离奥克兰面积较大的购物中心mega center 2公里，可以步行600米到当地一个非常好的小学，也是我事先挑选的心仪小学。
 
 总价91万纽币，约合460万人民币，首付三成，贷款七成，当然最多可以贷款8成。想想这个价格能在北京或上海买个什么样的房子啊。
 
 说完了原因，接着就要说实在的攻略了，总体来说，最关键的就2点，一是买什么，二是怎么买。
 
 先说买什么，或者说买什么样的房子才兼有投资价值和优质的自住性。
 
 想起过去手机上经常冒出来澳洲房产展的广告，邀请你去上海某某酒店咨询之类的。我曾经也去听过，推销的都是些公寓或者连体别墅的项目，很多还是期房。
 
 可以发现，所有这些到国内来推销房地产的，推销的清一色是新房子公寓或者联排别墅，推销house的那是一个也没有。。
 
  这其中的原因很简单：
 
 1 house一套一个样子，不知道怎么推，而且一般上市一个月不到就卖掉了，根本来不及推到国内。
 
 2 澳洲本不允许外国人买卖二手房，而house都是二手房，一手房除非是你自己买个地，请人帮你造房子，而事实上，在好的location，根本就不可能还有空地给你造了。
 
 3 公寓和联排一推就是几十套，好卖阿，利润高阿，比起北京上海的房价仍然是便宜不少的，而且中国人就喜欢新房子。
 
 4 新开盘的公寓和联排location一般都不大灵的，而中国人对国外的location是没有概念的，很多人只知道自己买在了哪个城市而已。
 
 5 中国人很乐意接受期房，老外则很少愿意为期房买单，让开发商空手淘白狼。。事实上，海外很多个人开发商的，所谓期房并没有国内的期房那么有保障。
 
 但是如果你去问问新西兰的当地人，不管是老外，还是当地扎根的华人，公寓和联排根本就是不大有人想要的。。一个最直接的证据是，银行贷款是不太愿意放给公寓和联排的，或者说放贷的额度远比house少。。为什么呢？原因很简单，在新西兰，公寓和联排根本不保值。
 
 在新西兰，土地和房子的价值是分开计算的。有个基本逻辑是，土地永远是升值的，因为土地是稀缺资源，而房子永远是贬值的，因为房子会折旧。如果你买的是house，你就拥有土地的完整所有权，等到几十年后房子破了旧了，你完全可以把它拆了重建，反正在这块地上怎么捣腾，只要符合政府规划，你都可以。
 
 而公寓和联排就完全2样了，你没有土地所有权，只有使用权，现在看着是挺新的，十年二十年一过，房子旧了，design旧了，你想翻新一下都不可以，你说能卖出什么好价钱。。奥克兰的一个数据是，8年内中心城区的house价格翻了一倍，而同样地区的公寓联排只涨幅20－30％。而最重要的是，公寓和联排的物业管理费相当不菲，而且物业有涨价的权利，好多住在里面的人，觉得自己的房子还在像每个月在交租金，而house除了要买房屋保险，没有其他任何费用。
 
 当然联排或者公寓也有方便的地方，比如不用自己打理花园，有人管，比如家里什么东西坏了，物业会来修什么的。
 
 如果你去奥克兰看房，就会发现house才是主流，公寓和联排是非常少的市场占有率。一般要么是市中心以商务人士或学生租客为主，要么在大学附近，要么就是往中国推的华人开发商的盘，否则很少看到此类项目。
 
 再说怎么买，这里面的关键在于：
 
 1 钱怎么出去
 
 2 如何贷款
 
 3 具体购房流程，就是说看中房子以后，需要怎样的流程，多少时间能够解决问题。。到底全家人去奥克兰的成本不低，不可能呆上很久
 
 1 钱怎么出去
 
 一般情况下，如果达成买卖协议，买方需要当场付相当于总房价10％的订金，然后在买卖合同约定的交割日付清余款。对于我们来说，10％订金就是我们首先要转出去的钱。以一套100万纽币的房子计算，就是10万纽币。
 
 这个比较简单，每人每年有5万美金的额度，我和老公加起来就可以把这笔钱转出去。但是，关键问题在于我当时还不知道自己会不会买房，万一换成纽币转出去了，结果没看中房子，那来回汇率损失可不是一点点。
 
 所以当时我们是选了某外资银行的全球转账，就是说可以把10万美金等值的人民币放在活期账户里面，如果买房，可以通过网上银行一次性换纽币转到新西兰汇丰帐号，即时到帐；如果不买房，不过就损失些放在活期的利息，人民币还是人民币。
 
 2 如何贷款
 
 贷款选择了之前转账的外资银行，提供的材料很简单，就是国内的资产证明、收入证明、银行流水之类的，感觉和办签证提供的材料也差不多。
 
 提供这些文件之后，银行会给你一个预批，就是大概可以贷款给你几成。。到时候，等你最终签了买卖合同，把买卖合同发给你的贷款经理，就可以和银行签正式的贷款合同了。
 
 这些事情，我都是在去新西兰之前就办好了，拿到了银行的预批，去买房子也比较有底气了
 
 3 购房流程
 
 和国内买房子很不一样，那边的房子大多数都是没有标价的，这点开始让我非常不习惯。
 
 那边的房子买卖方式分成几种：
 
 1 拍卖，最普遍的形式，好房子大都用这种方式，因为供不应求，价高者得嘛。一般会放3周左右的open home，在第4周的周末拍卖。如果你想在拍卖前提前出价也可以，但是通常得给个够高的价格，房东才会考虑提前拍卖。
 
 2 议价，就是讨价还价呗。只是这个过程是全书面的，你自己开个价格，通过中介交给房东，他签字就生效了，他要不签字，你就继续加。
 
 3 竞标，就是在指定日期之前，大家把书面的出价都交到律师那里，在指定日期同时打开，价高者得，相当于暗拍。
 
 4 明码标价，这类其实是极少数。只有新房子或者那些不着急卖的，才用明码标价。。根据观察，明码标价的通常都标得偏贵。
 
 对于买家来说，看中房子之后，很好先要请律师帮忙看一下房子的法律文件，还有请勘察师来做个builder report(建筑报告)，之后就可以放心地参与竞价了。
 
 竞价完成后，付10％订金到中介公司的信托账户，然后到律师行和银行那边签一系列文件，再把房屋保险办了。。就没事了。
 
 我当时的计划就是2个星期，一周看房，一周办手续。然后如果买的话，约定到14年初交割，14年初再去一次，给余款，拿房门钥匙，跟着就直接委托中介出租，等决定去了再收回来。
 
 那里的房子出租很有意思，房间里一样家具都没有反而容易出租，因为老外的租客都是自己带着家具的，租到哪儿带到哪儿，你里面有家具，反而不好租了。这对于我们这种刚买了房子，那是方便极了，一个转手就收租金了。