我们在投资日本房产的时候，千万不要把国内房产投资思路带到日本，因为两者完全不一样。
（点击图片，加入海房交流群）
首先，日本有句话：自住房不投资，投资房不自住。
自住房要考虑的角度和投资房完全不一样，而且因为日本的投资房普遍面积不大，从回报和周转角度来说，小房子以及老房子会更有投资性价比，所以这种房子对于住惯大房子的中国人来说往往没法住，你不可能带着老婆孩子蜗居在三四十平的单间里吧。
（点击图片，加入海房交流群）
其次，在日本，自住房有着明确定义，投资房和自住房的贷款利率完全不同。
正因为日本的投资房贷款利率和中国完全不一样，房价水平也不一样，直接导致了回报率完全不一样，最终导致了玩法不一样，也就是游戏规则不一样。
具体是什么玩法不一样？
简单的说，在中国，你主要期待的是房产的增值回报；在日本，你主要期待的是源源不断的现金流回报。
（点击图片，加入海房交流群）
以上海为例，房价本身涨的很凶，但是房租的回报率低的可怜。
根据我身边的经验，往期租金回报只有年化1%上下，但由于高昂的贷款利率，所以往往贷款意味着贴钱进去。投的房越多，要还的贷款就越多，压力就越大，因为大部分情况下房租回报无法覆盖银行利息。
而以东京为例，房价整体没有太大波动，近5年都是温和上涨，涨幅不是很大，但是租金回报率比上海高得多，往期年化5%以上的比比皆是。
甚至我有朋友的一整幢楼，往期租金回报做到了10%以上，这种回报都没有算上房产本身的增值，而是单纯的租金回报。
（点击图片，加入海房交流群）
正因为日本投资房回报率高，而且贷款利率根据信用水平一般在1到3%之间不等，简单来看两者之间的差额就是利润，也可称为“正向现金流”，是玩“滚雪球”和实现财务自由的基本盘。
相对而言，正向的现金流回报比房产增值对生活的影响更大。
举个例子，在上海一套房从100万涨到了1000万，除了心里比较爽之外，其实对自己的生活没什么太大的影响。因为国内同一个城市的房价是同涨同跌的，你卖了上海一套房，再去买另一套上海的房子，就会变得毫无意义。
而租金产生的大量现金流才能让生活品质得到质的提升。
（点击图片，加入海房交流群）
这也是我们选择换个国家投资的根本原因之一，换套游戏规则时，优势自然会出来。
再次，在日本由于税法制度的完善，如果你有日本经营管理签证，建议用自己名下的日本公司法人去购置投资房，合法避税手段更多，并且法人申请贷款也比个人容易。
收关，日元依旧是全球较大的避险货币之一，每年寰球各地涌入东京房地产市场的金额也排在全球前列，东京房价相较于纽约、伦敦等寰球其他一线大城市来说是较低的，就全球发达国家而言，日本算是价值洼地。
（点击图片，加入海房交流群）
