“加息”、“房价降温、“经济衰退”... ...
当这些令人紧张的字眼在英国媒体满天飞的时候，最看空的预测者预测英国房价明年将下跌20%-30%。
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那现在英国的基本市场前景是否真的比90年代初的经济衰退更糟糕？
那我们对比一下英国近代历史中房价大跌的几个时间点。
1989年至1993年期间，房价累计下跌了20%，90年代初英国通货膨胀率很高，同时英国国内生产总值很低，这一点和现如今的英国很像。但是关键的区别是，90年代初的失业率非常高高达10%，而当下英国的失业率处于3.5%的历史较低水平。
虽然失业率预计会在未来18个月内上升，但预计只达到4.9%，还是低于1971年以来6.7%的平均水平和过去十年约5.2%的平均值。
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英国房价暴跌的第二个时间点是2008年全球金融危机期间。在这个时间段内，英国房价下跌了15%。
但是我们需要注意的是，全球金融危机从根本上来说是一场建立在21世纪初不良借贷行为基础上的借贷危机。也就是说，那些信用记录不佳、没有资产的人被借出他们无力偿还的资金，最终银行倒闭了，数百万人失去工作，人们被迫放弃他们本来就负担不起的抵押贷款。
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而现在的英国和两次房价暴跌时情况很像，但是房地产市场并不会崩溃，为什么呢？
英国央行抵押贷款报告的分析发现，在英国只有0.2%或者大约17000个自住家庭的资产少于5%，而且从统计上来看，没有零资产的家庭。
当然，英国房主所拥有的资产数量只说明了一个方面。我们再来看看收入借贷比，这也是今年英国央行关于买房贷款的其中一个重大改革。
收入借贷比审批的收紧意味着廉价借贷的时代正在结束，抵押贷款的负担能力要求越来越高。然而，英国抵押贷款家庭的收入是较高的，平均每年8万英镑。
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在最近英国利率上升之前，用于英国抵押贷款的家庭平均收入比例相当于18%，随着利率上升，如果抵押贷款利率达到7%，那么平均收入借贷比将达到30%，这也是1990年代初以及金融危机时期的比例。
听起来很吓人，这是要回到了危机的时候吗？但是仅仅基于这个数据，并不能因此而断定市场就会崩溃，还要看什么因素呢？那就是前面提到的就业率。
由于当前失业率低，平均收入处于历史高点，英国抵押贷款家庭的财务状况比过往经济不景气的时期要稳定得多，因此绝大多数人还是可以渡过难关，无需通过变卖房屋来维持生计。那么人们房贷成本增加，最有可能是从他们之前的储蓄或者投资分配中转移出来，或者从他们的日常自由支配支出中转移。
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失业率低，平均收入高，英国做抵押贷款家庭的财务基础其实是比全球金融危机以及上世纪90年代初期经济衰退时的情况稳定很多。
不仅如此，随着英国留学，旅游，移民的增多，国际买家也在不断进入英国房产市场。
另外，印花税改革带动的首次购房者门槛降低，优质富豪近期对伦敦地产的投资以及房子租赁市场的火爆等因素，也在维稳英国房产市场。
这就是为什么在经济波动下，房产市场可能出现降温，但是崩盘的可能性并不大。
