我们一般在聊房价，都是名义上的房价，这里面并没有剔除通胀，也没有考虑到汇率差。但是如果在全球范围内看房产价格，就要关注下各国的通胀以及汇率情况，这样才比较客观。
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如果想要进行全球资产配置，就一定要了解各国房价情况，那么过去十年，寰球各国的房价走势如何呢？
01 首先，我们看美国、英国和德国这三个国家。 这三个国家都是老牌的发达国家，10年房价走势上基本上一致，只是涨幅略有差异。 （点击图片，加入海房交流群） 2010年~2011年，由于受到国际金融危机和次贷危机的影响，三国的房价增长处于停滞的状态。 从2012年开始，美国房价开始回暖，开始了长达8年的增长。虽然在2018年略有回落，但是由于受疫情影响以及大放水的货币政策冲击，房价在2020年开始迅猛攀升。 总的来说，美国这10年的房价总涨幅达到了47%左右。 （点击图片，加入海房交流群） 再来看英国。 英国房价在2013年开始直线上涨，一直到2017年开始高位盘整。2018年，由于受到美国脱欧的负面影响，略有下跌。2020年同样因为货币放水，房价直线拉升。 这10年，英国房价总涨幅为22%，明显低于美国和德国。 德国的房价长期涨势比较平缓。 由于德国的住房保障体系非常完善，房价以及房租的调控也很严格，在2010年之前过去30年房价几乎没怎么涨。 （点击图片，加入海房交流群） 但是2012年欧债危机之后，德国房地产经济迎来了欣欣向荣的一面。受益于德国良好的经济体系，欧洲大量热钱涌入德国，同时带动的房地产经济的发展。 02 第二类：中国、澳大利亚和韩国。 中国、韩国是东亚的主要经济体，澳大利亚则是大洋洲的大国，这三个国家的走势有很大的不同。 （点击图片，加入海房交流群） 先看中国。 中国房价短周期态势很明显，2011年到2014年一直是下跌的状态，2016年开始回暖，不过，这10年房价也就涨了22%，涨幅并不是很大。 澳大利亚的房价走势比较复杂。 2012年以前澳大利亚房价都是呈下跌状态，从2013年开始房价迅猛攀升，一直到2017年一季度见顶，之后再震荡式的下跌。2019年后，受到宽松的货币政策的影响，澳大利亚房地产开始回暖。 （点击图片，加入海房交流群） 10年来，澳大利亚的房价总涨幅为26%左右，略超中国。 03 第三类：巴西、印度和俄罗斯，这三个国家都属于金砖国家。 （点击图片，加入海房交流群） 巴西的房价是先涨后跌，2011年开始涨，一直到2014年二季度见顶，然后进入了漫漫黑夜。一直到2021年，房价基本上跌回到十年前，等于涨了个寂寞。 俄罗斯最惨，房价在过去十年震荡式下跌，真的是一塌糊涂。2018年以来稍微回暖，但幅度很小，一直到2021年相比十年前跌了40%。 （点击图片，加入海房交流群） 印度的房价相对好一些，主要原因是印度过去十年经济增速较快，仅略低于中国。 但由于受到疫情的冲击，印度房价在2019年以后出现下跌。 总的来说，10年间印度房价涨了60%左右，在这些国家里涨幅较大。 究其原因，主要是印度虽然落后，但人口红利非常大，经济增速也不错，同时汇率比较稳定。 03 第四类：泰国、印度和阿联酋。 2017年以来，很多国内的朋友去东南亚投资买房，大家对这几个国家也相对比较熟悉。 （点击图片，加入海房交流群） 泰国的房价比较稳健，2013年开始缓慢上涨，不过疫情后略跌了一点。10年来总体涨幅在30%左右，中国略高于中国。 泰国房价涨幅曲线虽然比较温和，但是由于通胀比中国低，所以总涨幅也会略高于中国。 阿联酋房价的走势受迪拜影响比较大，整体来讲阿联酋房价是先涨后跌，这一点和巴西有点类似，现在阿联酋的房价基本上是回到了10年前。 （点击图片，加入海房交流群） 之前很多温州投资客去阿联酋炒房，不少人严重被套牢。 收关总结一下，发达国家如英美澳的房价比较稳健，过去10年跑赢了中国；东南亚国家的房价除了印度比较突出外，其他都比较惨淡。 所以，大家在做全球资产配置的时候，一定要关注各国的经济情况以及楼市特征，能规避不少风险。
