日元的汇率又又又跌了。
从今年开始，由于受美国加息的影响，日元汇率就一直处于下跌趋势。现在的日元汇率更是跌到了1日元兑换人民币汇率下调至0.05。
日元的贬值，客观点说就是一把“双刃剑”，有人欢喜有人愁。
“愁”的自然就是生活在日本的居民了，由于日本95%的石油天然气和60%的农副产品是依赖进口的，这次日元贬值也势必导致了日本国内的物价在不断上涨，生活成本变高。
“喜”的就是海外人士。随着日本10月11日全面开放，海外游客涌入日本，日元贬值反而是让他们“爆买的好时机”。
投资房地产除了自用以外，最主要投资依据就是房屋出租的回报率，也就是租金坪效CP值。
如果你资金有限，又想买入日本房产来赚取未来升值空间，那如何抓取机会呢？
01 投资以租金利润为准则 投资型房产市场，基本都以租金利润为房价定价的依据。这也就是内行老手都会投资日本东京都心区域的原因，因为他们主要着眼于收租的利润，目前日本东京都心区域的租金收益在4%-7%之间。 （点击图片，加入海房交流群） 02 买旧不买新 如果在日本买房，目的是以纯投资为主的话，一切应以租金利润较大化为前提。 每坪的坪效CP(Cost/Price)值要较高，CP值越高的物件，未来才有保值性，因为有租金回报率在支撑，将来房子增值的空间更大。 （点击图片，加入海房交流群） 以实际物件资料为依据，同样都是在东京都新宿区1K(有kitchen厨房隔间的套房)的房型，离地铁站5分钟路程以内的套房出售资料来看： 屋龄只有1年的新屋，售价是所有物件中较高的，达到2480万日元；接着到了屋龄8年左右，房价就掉到1980万日元；到了17年左右的屋龄，房价掉到最多，几乎是当初新成屋房价的1半。 （点击图片，加入海房交流群） 这就解释了为什么许多投资者不会买新成屋来投资收租的原因了。因为从1年屋龄持有到17年后，虽赚到了租金，却赔了大半的房价。 03 20年以上的物业利润较高 屋龄28年以上的套房，即使再过10年，将近40年屋龄左右，房价都还能维持住，不会下跌。 （点击图片，加入海房交流群） 理由就是投资回报率维持在7%-9%左右，即使经过10年或20年之后再卖出，只要租金市场没有变化，仍旧抢手。出售时的销售期也是最短，短则两周，长则一个月，基本是最容易脱手的。 04 小户型的需求人口最多 首都圈上班单身人口居多，小户型的需求远大于家庭户型。再者，大户型的房屋租金高达每月10万至20万日元左右，相较而言，单身套房每月的租金5万至9万日元，可想而知，高价位的租金市场招租肯定不容易。 （点击图片，加入海房交流群） 所以，从日本租房市场角度来看，买旧不买新、买小不买大这个道理是适用的。而东京等都市圈的房地产，都还是租屋市场为主，所以更符合这个投资原则。 当然，以上原则是以租金收益为目的的投资，而对于增值为目的的投资，赚取的是未来的增值，那买旧不买新、买小不买大的原则就不一定适用了。
