最近看到条新闻，有位朋友去英国投资房地产，至少亏了100万英镑。那这位朋友的问题总归出在哪？如何规避这样的风险呢？
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今天就来和大家聊一聊如何降低英国房产的投资风险，希望能帮到有计划投资英国房产的朋友。
01
这位朋友投资的项目，位于泰晤士河边，是一栋有河景的办公楼，目前正在打折出售。
在英国，空置的办公楼可以通过规划法改造成民宅公寓。通常情况下，办公楼的价值只有民宅价值的一半，甚至更少。
因为办公楼改造升值潜力巨大，这样的项目在市场上非常火热，很多时候需要靠抢才能买到。那为什么他现在要打折出售呢？
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不仅如此，这位朋友的项目，当初买下的价格非常贵，办公楼的价格几乎买成民宅的价格。很显然，他当初的想法应该是将这栋写字楼改造成民宅。
但是很奇怪的是，在他购买后这栋楼一直空置着，并且在政府网站上并没有提交prior approval商改住的申请记录。
这些总归是为什么呢？
最终，我在这个项目的房产证上找到了原因。
在英国的房产证上，会带有一条或者几条covenant。比如有些房产证上规定该项目的花园不得扩建，或者房屋用途不能更改等等。
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通常，这些条款都会清清楚楚地写在房产的title上面，在英国房产局官网上也能查询得到。通常，大家在买房的时候，律师会将这些信息调查个清清楚楚。
朋友这栋办公楼的房产证上就清清楚楚地写明了该项目不能更改用途，所以这栋楼是无法进行商改住的。可能是这位朋友当初购买比较仓促，没有做好调查，所以并没有了解到这个项目covenant对他的影响。
我粗略的计算了下，因为疫情办公楼无法租出去，加上购买时的溢价，他现在至少损失了100万英镑。
02
那这样的风险怎么避免呢？是不是只用找个房产律师做好调查就可以了呢？如果律师不知道你的购房目的，又没查到这个潜在风险，该怎么办呢？
这里要提一个概念，叫风险转嫁。
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在英国置办物业，通常需要聘请专业的地产律师提前做调查，但是如果律师没有发现其中的风险，也就是说律师出现了失职，这种情况可以向律师索赔，而律师与可以转而向他们的保险公司申请理赔。
这就是保险学上说的风险转嫁，将风险转嫁到保险公司，而保险公司最终又通过这个聚集保险费来分摊风险。
所以，在英国投资房产，找对律师很重要，并且还要确认你的律师有对等金额的专业保险，尤其是一些金额比较大的投资项目，你一定要确定好他的保险金额能够匹配的上你购买的项目金额，这样你购买的项目才会享有多重保障。
比如，你购买了150万的英国房产，但是律师的保额才100万，那么就存在一定的风险，这时候就得考虑是否更换律师。
