在橙县（Orange County）法院拍卖结束后，不到两周，我们就收到了多余退款与相关产权证书。今天带着两个助理，与屋主谈判。我们给出的条件是，如果屋主一周内自动搬离，给他6000美金补偿；如果两周内搬离，给他4000美金补偿；如果两周内没有搬离，我们终止谈判，直接启动法律程序，强制驱离。如果启动法律程序，这对双方来说都不是最好的选择，对屋主来说，虽然可以赖着多住三两个月，但是，人生中将有被强制驱离记录；对于我们来说，将拖延资金周转三两月，或许这三两个月又可以完成一笔交易。但是，美国作为一个法制国家，如果对方不接受妥协条件，我们就只有展示法律的力量，少说废话，多做实事。黑人屋主能否答应，拭目以待！ 2017年3月25日  星期六  于美国洛杉矶

兰町圣玛格丽塔(Rancho Santa Margarita)位于尔湾东南部，属于橙县（Orange County）管辖范围。靠山临海，共有47851人居住在这座城市，居住群体白人占比78.2%，亚裔占比9.1%。这座城市共有17260套住房，自住房比例71.4%，出租房比例28.6%，人均家庭中位数收入104,113美元（据2010年谷歌统计数据）。城市清新，社区漂亮，学区一流。愚夫团队通过法院竞买的第一栋房子，就位于这个城市。周边还有Laguna Hills，Lake Forest，Laguna Niguel ，Mission Viejo等老美城市。这些城市都属于老美中产阶级偏上社区，将是愚夫团队法拍屋重点经营的城市。愚夫将陆续推出这些城市的概况，供圈内朋友们了解。 海纳愚夫 于美国洛杉矶 兰町圣玛格丽塔城市掠影 【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】

橙县（Orange County）法拍屋现场照片：【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】

海纳愚夫：首栋法拍屋成功竞买记 最近很忙，但是，法拍屋投资工作并没有懈怠，一直抽时间紧盯法拍屋市场。 经过三次竞拍，都因为目标房源临时取消，而被迫放弃。周末选择了两栋作为目标房源，位于尔湾（Irvine）附近的两个老美城市，学区都在9到10分之间。 周一早上九时过，即到达橙县（Orange County）法拍屋拍卖点，位于Orange市希尔顿酒店大厅。此处与圣贝纳迪诺县（San Bernardino County)拍卖点比较，高、大、上多了。 参与拍卖的人，比房源多。我们的目标房源出现在第四个，前三个中，有一个竞争非常激烈。 我们的目标房源位于Rancho Santa Margarita市，是一个典型的老美中产阶级城市，族裔以白人居多。城市漂亮，社区宁静，靠山临海。愚夫经常陪客人在此看房，对附近城市房屋市场了如指掌。 我们的目标是一栋两房两浴，939平方英尺的康斗，起拍价26万多美元。Rancho Santa Margarita市目前在售两房，市场最低价在384900美元。（链接为该市目前在售两房房源http://matrix.crmls.org/Matrix/p?ID=48366889504） 此房开拍，便有两人一路竞逐。接近三十万时，我们加入了进来，此时已经四人竞逐。志在必得，是我的目标。 很快超过我们的目标价格范围31万，市场竞争，优胜劣汰，弱肉强食。在我的安排下，助理小徐与另一个人一路拼杀，在32万的极限前318000美元终止了厮杀，我们如愿以偿！ 在办理相关手续后，我们离开了现场。拍下此房，标志着法拍屋投资进入了一个新的阶段！ （海纳愚夫，洛杉矶专业地产经纪，网络自由撰稿人，专业著作《话说美国买房》，微信：1397154975）

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海纳愚夫：法拍屋第一次团队会议 昨日下午组织了法拍屋团队第一次会议，有投资者列席了会议。大家商量了一个股权与投资分红的大致方案，初步草案是： 第一，投资团队与首期100万美元投资者享有公司30%分红，投资团队没有工资。 第二，首期100万投资者同时享有70%的投资分红，以及30%分红中的30%。 第三，模式成熟后，增资扩股采取年固定分红收入、股权收入等多种模式，以稳步发展壮大为目标。 第四，法拍屋经营成本费用核算主要在于装修费用、驱逐屋主、销售费用（控制在3%）。 第五、法拍屋经营产生的系列就业、生意等机会，在同等条件下，优先选择圈内投资者，为大家打造一个共赢、互惠、互利圈子，为首要目标。 第六，力争为投资者创造年稳定10%以上的回报率，是赢得投资者信任，也是发展壮大的基石。 第七，每一个项目完成，大约3到4个月，即进行分红，同时，投资者即可选择退出，退回本金与红利。 愚夫认为，创业不能拘泥于某种形式，适应市场，适应发展，适应未来，适应趋势，才有可能成功。所以，愚夫非常感激投资的兄与弟，根本不问愚夫如何操作，因为他们有创业的经历，知道太过束缚，根本不可能成功。投资，从某种程度上说，是投资给人，而不是一个好项目，任何项目，都有人成功，也有人失败，二八定律，亘古不变。不愧对信任与支持，是责任，更是一种品质。 一步步往前走，脚踏实地，平地起高楼，未来有无限，一切皆有可能！ 由于第一次拍卖未能实现目标，在未来两周，我们选择了符合要求的四栋房源，进行竞买，分别在2月23日（周四）与27日（周一）。很多拍卖房屋，在现场取消拍卖，是经常发生的事情，所以，多备无患，可以提高效率。 2017年2月16日  于美国洛杉矶

海纳愚夫：参与洛杉矶法拍屋拍卖记 经过近三年的谋划，在几位非常熟识的重量级兄与弟支持下，美国房产投资迈出了第一步。 经过选房与论证，我们确立了圣贝纳迪诺（San Bernardino）县的一套房子进入了我们竞买的视野。 早上八点二十分准时从家出发，到达奇洛（Chino）市的一处房屋拍卖地点，不到九时。 【图片】【图片】【图片】驱车熟悉了一下周边环境，助手小徐也准时到达。在圣贝纳迪诺县府奇洛办公室外的一块空地上，房屋拍卖方工作人员准时摆好了桌椅，做好了竞拍前的准备工作。 参与拍卖房屋的买家，大约三十人左右。有各种肤色，各种族裔。 竞买开始后，先后拍出了7栋房子，价格十数万到几十万美元不等。我们的目标只有一个房源，所以也没有参与其它房屋的竞买，成为吃瓜群众，在旁观看。 在11时结束拍卖时，我们的目标房源也没有出现，最后询问拍卖方，目标房源拍卖推迟到三月八日进行。我们只能另选房源，重新参与拍卖。 因为近四年美国房产销售经验，我为团队定的战略是，我们参与竞买的房屋，一不能靠近高速，二不能靠近主干道，三不能路冲，即“T”字型，四是房屋格局不能有问题，五是不能超越一定价格范围，保证合理利润空间。 我们竞买下的房屋，经过重新装修上市后，必须秒杀，尽快售出，加速资金周转速度，提高盈利水平。 实现融资、选房、竞买、驱逐屋主、装修、出售、分红等流水线作业。为投资者获得稳定回报，安全撤资分红退出（通常三到四个月完成一个周期），将是我们的终极目标。 【图片】【图片】【图片】【图片】同时，我

法拍屋公司发展的一些看法(3) 各位兄弟姐妹，首先谢谢大家的信任！为了搞活搞好这个公司，简单说一下我的经营思路。 第一，法拍屋的投资买卖，是第一块业务，我们将建立一个经营流程，从信息收集，房源筛选，法院竞拍，装修出售，严格控制风险，按照美国游戏规则，摸索出一套稳定盈利的方法。 第二，方法成熟稳定后，开始第二轮增资扩股，稳步扩大规模，复制成功经验。 第三，在自我投资买卖经营的同时，帮助他人买卖。我将在相关网站直播“美国法拍屋投资交易服务直播贴”，扩大宣传与影响，不仅我们自己投资买卖经营，同时帮助他人投资经营，按照交易金额2%收取费用，每一个案例最低收费6000美元起，提供从选房、竞买、驱逐房主、装修、出售整体的资源支持。 第四，有了宣传直播的影响，也利于下一步融资扩张发展，形成良性循环互动。 第五，业务发展的下一步就是20栋左右公寓康斗的投资，开发建设与长期持有，这应该是三年后的发展格局了。 这是关于公司发展方向的一些思考与想法，供大家指正。  

致各位想投资法拍屋的朋友(2) 愚夫法拍屋投资构想推出后，获得了很多朋友的支持与响应。其中有很多从未谋面的朋友，愚夫深为感动。 但是，基于人性与未来发展，愚夫暂时拒绝了这些希望参与投资的朋友。当然，前路漫漫，日久方能见人心。因为，这样做不仅是对这些读者朋友负责，也是对愚夫自己负责。 愚夫仅接受了认识与了解愚夫，愚夫也了解与认识的朋友的投资，待愚夫带领团队打造出一个稳定盈利模式，有能力对更多朋友，更多投资者负责时，愚夫定将回报这些朋友的支持与信任。 对投资者而言，稳定退出机制，定期分红回报模式，资金安全保证，愚夫将带领团队在这三个方面通过实际运作，来形成一套机制，取得投资者的信任，稳步推进向前发展。 为了搞好搞活这个公司，我们将不仅自己投资买卖经营，同时帮助他人投资经营，按照交易金额2%收取费用，每一个案例最低收费6000美元起，提供从选房、竞买、驱逐房主、装修、出售整体的资源支持。 为投资者带去丰厚回报，是公司发展壮大的基石。 海纳愚夫  于美国洛杉矶 

海纳愚夫：告别2016，拥抱2017 一、 在紧张繁忙中，似乎转瞬之间，2016就成为了历史。2016，没有意外的成为了事业转型、发展突破的关键一年。 2016年，交易纪录获得多项突破，年累计成交金额首次突破千万美金，并且逼近两千万美元。帮助五位客人直接看、直接买、直接租，其中两位客人至今未曾谋面。 年度房屋成交数量，也首次逼近二十栋，并且创造了单月成交3栋的交易纪录。2016首次做了卖方经纪，并且在两周内成功售出，在获得双方许可后，还直接做了买方经纪。 这世界没有偶然，偶然事件的背后，都蕴藏着某些必然的因素。 我能够接受偶然的失败，不喜欢接受偶然的成功。偶然的成功，或将面临必然的失败。只有必然的成功，基础才更坚实，越坚实的基础，大楼才能建得愈高。 我是一个理想主义者，更是一个现实主义者。人类因为理想或伟大，因为现实或崇高。但是，脱离现实的理想，只能是空想，脚踏实地，未来才有可能。 二、 人到中年，迫不得已，背井离乡，来到异国的土地。我们都或多或少怀揣某种梦想，但是，理想是丰满的，现实却是残酷的。 面对语言不通，生存压力，环境变化，我们能否及时调整心态，放下身段，从头开始，适应新的环境。适者生存，强者生存，是生物世界亘古不变的真理。 人活的就是一种心态，心态决定一切，心态坏了，人生或许就完了。每一个旅美人背后，或都将有着动人的故事。但是，人生不能只讲故事，更需要接受、面对与承担现实。 忘记过去，意味着背叛；沉湎于过去，意味着堕落。 人生必须学会选择，选择忘记过去的苦痛，把苦痛当做人生的财富，人生才能更好的前行。忘记曾经有的辉煌，英雄不提当年勇。背负太多，前行太累。 选择记住他人的好，忘记他人的歹，心态才能平和；心态平和，身体才能健康，人际关系才能和谐，人生才能更加轻松的前行。 一个人的成功，百分之十五是靠专业知识与技能，百分之八十五是靠为人处事的技巧。一个人的智商很重要，而一个人的情商或许比智商更加重要。 凡事换位思考，感同身受，尊重与理解，我们才能赢得他人的信任、尊重与理解。 三、 笔者曾经与朋友戏言，男人泡妞的最高境界是很多妞想泡您。同理之，交友的最高境界是很多人想与您交朋友，经商的最高境界是很多人想与您合作。只有这样，人生才能由被动变为主动。 要想获得主动的人生，绝不可能依靠投机取巧。栽得梧桐树，才能迎得凤凰来。迎合取悦他人，不如发展壮大自己。 

海纳愚夫：华人天堂之洛杉矶 一、 标题或许有点夸大其词，但是，这就是洛杉矶给我的感受。 洛杉矶位于美国西部，属于加利福尼亚州管辖范围。是美国第二大城市群，美国西部第一大城市群。 洛杉矶分布着全世界140多个族裔，有着90多种语言，典型的移民城市。在这里，大家彼此彼此，都是来自世界各地，要么自己，要么自己的父母，要么自己的爷爷奶奶，要么自己爷爷的爷爷！ 包容、尊重、理解与妥协，是这座城市深植于骨子里的文化。所以，每一个新的移民，只要愿意主动去融入，很快会在这座城市寻找到家的感觉，寻找到心灵的归宿。 二、 洛杉矶毗邻太平洋，与亚洲各国隔海相望。因为地理位置上的优势，洛杉矶成为了亚裔移民首选之地。 据美国官方统计，全美共有华裔400多万，主要分布在东西两岸。大洛杉矶地区作为西部最大的城市群，包含五个县郡，华裔人口不会低于100万。 人以类聚，物以群分。因为文化、语言、信仰、生活习惯的不同，洛杉矶各个族裔都形成了自己特有的居住圈。 因为时代与历史的变迁，华人在洛杉矶形成了三大居住区域。以圣盖博、蒙特利公园市为商业中心的华人老区，周边圣马力诺、雅凯蒂亚为顶级居住城市。 以罗兰岗、哈仙达岗为商业中心的华人新区，周边核桃市、南钻石吧、奇洛岗为顶级居住城市。 尔湾，以城市面貌新、规划好、城市安全、社区宁静、临海近，又成为了中国大陆投资移民新贵群体的首选，成为一座国际化的华裔之城。 随着洛杉矶摊大饼的城市建设格局，城市郊区化，郊区城镇化。在洛杉矶各个城市，都能够看到华人的身影。 三、 随着新的大陆移民大量涌入，他们带着二十年市场经济锤炼的头脑，提着美金，带着新时代互联网的观念，洛杉矶的华人生态，正在发生着巨变。 吃在洛杉矶，或许在某一个时刻，会让人产生这还是在中国的错觉。 满街的中文招牌，驿动的华人身影，熟悉的国语乡音，这还是在美国吗？ 在洛杉矶，只要中国有的南北大菜，东西名吃，洛杉矶都会有。连华裔妓女，在洛杉矶都已经形成了一条巨大的灰色产业链。 洛杉矶的华人超市，也已经遍布数十个城市。超市品种，应有尽有。 在洛杉矶，华人人口生态非常完整，上、中、下各个阶层都有。这为满足各个阶层的生活，提供了系统化的生态环境。 或许正因为此，洛杉矶有着北京、上海、广州、深圳后花园之称。 

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