北京移友，妈妈独自带着两娃美国读书，爸爸送过去安顿好二周就火急火燎的走了，要抓紧回国赚钱养家，临走前还扔了一问话“不在这里受这洋罪。”客观公正的说，四十多岁移民，国内事业如果全清空，在美国寻求重新开始用“洋罪”二字并不为过。

今天我们尔湾新移友群内华山论剑，讨论了大LA公校与私校区别。 美国的精英教育不比国内轻松，一样一大堆培训。那些放羊的都是公立学校。也不指望培养人才的。by萨琪玛 尔湾公立学校都不错的，但适合自律的孩子，同时竞争也很激烈。另外，这边家长反应Woodbridge High中国学生太多，现在攀比得厉害。by云 私校出来的都是继承家族事业，或者权贵的接班人！没几个教书育人的。by萨琪玛 初高中的私立基本三类，一类教会类，一类就是非常普通的，一类圈子类。by逢林 我儿子刚来时的英语补习老师是北卡一个富裕家庭出来的孩子。她告诉我加洲是特例，尤其是Orange County。其他州好的私校强于好的公校。by云 尔湾的好高中SAT平均分和这边好私校的平均分差不多。by云 中产最好还是选择尔湾买房读公立，房子可以升值，教育又不差于大多私立。by荷风 说一下我一个朋友的情况。她女儿从小学到初中上的公校，但是高中考的私校。在经济条件许可的情况下，大多数人会选择高中上私校。因为私校更重视社会活动，还有个原因是让孩子开始建立同学人脉。by云 这个朋友来美国很多年了。单纯从学习成绩看，尔湾的好公校不差于好私校。by云

今天群友去看了尔湾great park的联排新房，房产税1.9％，hoa四百多，一个七十多万的房子，养房成本接近18000多，不得不说太高了。完全不如买尔湾同价位85年之后的二手房，养房成本一年至少节省8000，即使有一些维修也足够了，况且也并非年年需要修屋顶换管道。 ​​​【图片】【图片】

总算有惊无险买到了房子，但从此我对LA华人圈里的人文尤其老移民，从心底大打折扣。让我们又爱又恨的华人圈，新移民去了从生活上语言上离不开，但各种坑却又让你防不胜防。

我们面临着即买不到房订金又不退的尴尬境地，我和先生心里这个恨啊。没办法我们只能破釜沉舟，自己找屋主说明原因。屋主是个工程师非常有修养，在这个房子住了二十多年，养育了两个孩子，全部大学毕业，一个律师一个医生。而且这个房子是景观房，背山面水，风水极好。屋主听了先生的解释后，非常同情和理解我们，最后很大义的决定还是把房子卖给我们。

当我们准备好现金去美国close的时候，才发视我们居然没有购买资格了，我们的合同被取消了。原来对方agent和屋主找了小A无数次，又发邮件又打电话询问我们这边贷款出问题如果处理？小A要么不回要么搪塞要么吱吱唔唔，对方一气之下找到了另外买家并通知escrow取消了我们的合同。

事实证明以小A那种二把刀水平怎么能找到其他贷款？我们人在国内两眼抓瞎只能任由她操作，时间一天天过去，最后先生说贷款基本无了，我们确实喜欢这个房子就准备全款吧。

出现这种问题后，在交易时间己过大半的情况下，比较成熟的agent都是会和卖方agent联系，在保护买家利益的情况下，解释贷款原因退出交易拿回订金。而我们的小A怎么做的呢？她告诉我问题不大，她在去找其他贷款，实去不行你们就准备全款。

房子交易进入escrow二十五天后，我已回北京正悠哉悠哉的设想如何布置我的大房了呢。这时小A突然告诉我贷款不行了，我当时就懵了，赶紧联系小w,而此时小w己人去楼空辞职了，把我的贷款交给了另一个汇丰银行贷款经理。

买房的过程比较简单，果然是约巴林达宽宅大院令人心旷神怡，很快我们选了一个合适的并递了offer。并且小A还带我们去罗兰岗汇丰银行找小W,小W一本正经的和我们签了贷款合同。我们觉得大功告成了，在LA痛快玩了几天后回国了。

外国人在美国贷款买房有几家可以做，汇丰、华美、国泰等，有一项特别重要的是首付款必须在美国或香港有两个月没有进出的干净帐单。这又重要又简单的一点这两个二把刀组合没有一个人给我讲清楚。2014年3月我们资金过去尚未有两个月干净帐单就雄纠纠气昂昂的去美国买房了。

外国人在美国贷款买房有几家可以做，汇丰、华美、国泰等，有一项特别重要的是首付款必须在美国或香港有两个月没有进出的干净帐单。这又重要又简单的一点这两个二把刀组合没有一个人给我讲清楚。2014年3月我们资金过去尚未有两个月干净帐单就雄纠纠气昂昂的去美国买房了。

小A是我从网上认识的，她特别热情，无论我在微信上问她什么问题都及时回复，还热情的帮我介绍了汇丰银行的贷款经理小w。我以为小A和小w是一组业务紧密结合的组合，一个管卖房一个管贷款。其实根本就不是，小w不过是小A随便找的大堂经理，而我这次买房坏就坏在小A的毫无经验和小W的毫无责任心上。

当时我把Acadia,天普，核桃华人区十分学区都排除了，甚至连尔湾都没怎么研究都抛弃了。尔湾有什么好的院子那么小太挤了，我要去个宽宅大院的地方享受老美生活。就这样俺大手一挥指向了十分学区城市---约巴林达。其实约巴林达也是个好城市，只是不太适合我们这种语言不好的新移民而已。确定了城市后让我终生难忘的房产agent小A闪亮登场。

买房就确定在了大LA地区，中国人买的比较简单，尤其是自住房，翻来覆去就那几个条件，学区、社区、环境、安全等。首先把十分学区的高中撸了一遍，筛掉大部分城市，然后在这些城市里再细选。当时犯了所有准备迁入美国新移民的错，语言不好却很排斥华人区，憧憬自己可以在老美区快速融入悠然自得。

研究房子一直是我的最爱，虽然一路走来房子买的有得有失，但是学习与钻研的精神以及执行力还是值得称赞。我翻看了很多文章和历史数据，对比了120年内美国房价走势图及通账率，以及金融危机后美国房价反弹的幅度，认为当时2014年仍是买入美国房产的较佳时点。当然，美国房产升值无法与国內相比，但长期趋势尤其是大都市圈的房子仍然是升值保值的好资产。

2013年开始考虑通过eb1a办理移民，十一月份陪先生去LA办了个画展，活动期间我就开始看房子，也接触了不少agent,当时对La的房子只是匆匆了解并没有准备好资金，所以画展结束我们就回国了。 回来后，一边紧锣密鼓的整理移民资料，一边开始研究La的房子。

LA买房agent的故事可以写一箩筐，先从第一个开始，姑且称之为小A吧。

最近发生的事让我明白了心胸与格局才是成事的根本，为什么有人做房产agent可以做的很大，而有的人却只能管管房子。继续写写我在la买房遇到的agent的故事。