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  大都市周边最宜居地区前100名：   【图片】      【图片】   

  占楼  《还没决定篇》

  占楼  《还没决定篇》

  占楼 《生活用水自动回收篇》

  占楼  《细节设计篇》

    建筑公司的选择很头疼，说实话，刚才国内来的时候，觉得澳大利亚肯定公司都是比较正规的。但是其实并不是这样，市场很鱼龙混杂一些，很多名声扫地的小公司在市场中装腔作势。大家选择的时候，一定要多问一下当地的朋友，他们的信息比铺天盖地的广告有用的多。  A．        大公司。西澳范围内，民用建筑公司规模都不大，即使是大公司，也是所谓的3 in 1联营。例如Ventrua公司，Aussie living，Smart这三家公司，其实是一家总体核算的公司，分别向高，中，低三档市场扩张。类似的3 in  1公司还有Dale Alcock’s,Celebration,Home buyer，同样也是三段市场经营。 大公司的优点是，赠送项目多，例如空调，石材台面等，而且价格相对会便宜一些。缺点是管理系统乱七八糟，好在大部分的澳洲人行政能力都是乱七八糟级别的，所以••••还好了。混乱的行政系统严重的降低了效率，问个非常规报价，需要各个部门传达，有时候需要等1周以上，唉唉。  B．        小公司。这些公司在市场上有时候比大公司还要活跃，毕竟抢占市场份额是主要的。口碑参差不齐，有的有很好的声誉，会不断的有推荐的客户；还有的仅是以赚钱为目的，这个需要实地来调查了。  小公司的优势是速度快，问个问题马上答复，估计办公室也就几个人，直接就回答了。缺点则是有些小公司只有很少，甚至是没有固定的施工人员，需要防范一下。还有一个缺点比较头疼，就是价格偏高。说实话，我之前一直以为大公司价格高，小公司会低一些。其实发现，在高昂的人工费市场下，小公司无法揽到大量的生意，所以无法跟施工人员压低工价。相反大公司有固定的市场份额，很多施工人员喜欢这样的稳定效力，即使工价低一些，他们也认可。这样小公司的有一部分额外价格，会加在我们客户身上。  C．        Private builder。这个和小公司差不多，但是我个人经验来看，能生存的private builder，都是口碑不错的，而且关系网中的施工人员也很多，值得信任。 他们的优点不言而喻，优秀的口碑和良好的施工关系网不仅会合作放心，而且价格也相对公平一些。缺点则是购买力差，他们不像大型公司，和内装饰材料供应商有着密切来往（洁具、厨具等），所以这些东东他们会推荐客户东奔西跑的购买，即使他们代购，价格则也是偏高。  关于建筑公司们，我和珺珺选了好久好久，把能找得到的公司都考察了一遍：）先看方案，然后和销售人员聊天。感觉大部分销售人员都是一些大忽悠~半点专业的都没有。最后我们选择了Content living，原因是这家公司的合作公司很多，例如石材公司，橱柜公司等等，而且他们在西澳也生存了很久了，口碑还不错。接待我们的是Southwest的一个老爷爷，很诚恳的样子（事后才发现诚恳是建立在愚蠢之上的~~~我们在做Prestart的时候，他充分的向我们展示了稀里糊涂这个词的定义），小珺珺很喜欢和诚恳的老人家打交道，所以我们就定下和他家进行详谈了。  需要注意的一点是，不要忽悠很多的销售人员，去参观样板房或者考察其公司的时候，如果不满意，直接礼貌的告诉他们理由就可以。当机立断的甩开关系，虽然看起来残忍一些，但是也是尊重了对方的时间。有的小伙伴喜欢在每个公司都一一询价，让其感觉对方有兴趣的样子，其实到了后期，等于浪费了对方的时间，并不是一种礼貌的做法。  和在中国谈装修的方法一样，先不要着急交订金，先问清Variation。这一条比较麻烦，但是也是至关重要的，把能想到的变动和增加项目，都问清楚，然后得到价格，然后在继续。中途销售人员往往会说，公司在下个月会把这个方案加价几千块，如果现在交订金，那么则可以不用增加云云。这时候要稳住，用语言才能赢取对方的信任，例如告诉对方现在事情没有确定，但是你很有意向，让对方向公司申请几周的extension。一般情况下，对方都会答应的，通常来说，订金为2000块，签约的时候会在总价中扣除。  在这里，我的方式可能和大家不太一样。我的图纸是自己弄的，修改了一些我认为不合理的地方，大致如下： A.        卧室。海豚前辈说的没错，小卧室的确会很不舒服。所以我们把BED2,3,4设计成11平米，外加2平米的WIR衣柜。主卧室16平米，外加2个2平米的WIR衣柜，这样小珺珺就不会和我抢衣柜了嘿嘿。 小贴士：衣柜有Robe和WI

    秀一下买地之后和正在建设中的小区周边：）

    选地篇： 选地真是没什么好说的，网上可以查到很多，每个地区的地价都不一样，所以没有什么参考价值。我在Bunbury，地价也是差异很大，我大致讲一下自己选地的经历，希望小伙伴们们可以分享一下我的经验。  A.        关于地形。地形可以分为方形和不是方形••••长方形的地比较方便，可以适应大部分的房型。但是要注意的一点是看宽度，也就是地的横跨度，一般有10米，12米，14米，15米，17米，20米，很多米等等。根据不同的跨度来确定自己想盖什么样的房子。还有一种地皮不是方形的••••(我感觉我语法烂到家)这种地皮比较麻烦，有的需要专门来设计房子；也有的在真正建造的时候，会损失大量的面积。因为每个区域Council都会有要求前门和车库门距离政府地的尺寸，如果是三角形或者倒梯形的地皮，那么为了满足Council要求，会在前院投入大量的面积，从而造成微型后院的尴尬局面。除非不想做Gardening；但是前院也需要lawn；除非是想做artifical lawn；但是没有后院还是挺麻烦的••••太多除非了，大家还是看自己需要吧。  B.        关于地势。地势分平地和…….不是平地。平地很不错，适应大部分房子；不是平地需要看slope程度来断定设计方案。如果slope不是很大，那么无所谓，当平地就好。如果slope超大，那么可以考虑做双层。利用地势来做双层建筑的感觉真是太赞了，但是有预算限制的小伙伴们们注意，双层建筑的建造费是很贵的。肯定会有聪明的小伙伴们发现，通常有slope的地会便宜不少，而且面积大。那么可不可以把slope后期人工弄平，然后建单层呢?可以剩下一笔地皮钱。答案是：得不偿失。地平修正费用在这里价格是超贵的，没有5万刀或者以上，是没法实现的。而且Council审核超严格，注意不是很严格，是超严格。所以如果是单层，还是选平地或者小slope吧。  C.        关于地段。地段主要看附近的公共设施，例如附近的小学，超市，公园等等。值得注意的是，如果离公共设施太近或者太远的地段，通常价格不会高。因为如果太远，肯定会不方便；如果太近，则安全问题会比较值得怀疑。例如超市附近很近的房子，通常都会有一些无业游民或者小年轻溜达，所以治安都要略逊于其余地段。离小学很近，那么有时候会吵一些，交通也要看school hour的影响。离公园很近，有时候空气会比较受影响，因为公园的自助烧烤台。所以最佳地段是选离这些公共设施不远不近的居中地区，小伙伴们们可以根据自己所在的区域好好调查了。  D.        关于路名。从路名来看就可以看出这条路的车流量，小伙伴们们肯定不喜欢自己的房子前面车水马龙，所以选地的时候，要留心一下街名。例如后缀是Boulevard，Promenade之类的地段，通常是主干道，相对而言要吵一些。反之一些后缀是Corner，Lane之类的小路，就要安静的多。当然，选地的时候也不能全看街名，只是参考一下，还是要仔细看一下地图的。  E.        关于路口。这个一定要好好注意，很多小伙伴们都问我关于西澳主卧室在房子前面的问题。这是基于当地安全因素，主人在前端可以更好的来看到访客和不速之客。但是，在前端的主卧室很受路口的影响，澳洲人喜欢早起做工，那么前大灯的光照污染需要考虑，谁也不喜欢早晨自己的窗户被前大灯照到，或者晚上睡觉的时候刺眼的灯光从窗户外照进。所以尽量不要选择一些丁字路口和roundabout的地皮，我插了几张图片来给大家示意一下：  F.        关于Landscaping and fencing。一些比较好的开发商，通常都会在发售地皮的时候来附赠前院的植物和围墙。但是根据西澳建筑法，通常有效期仅有12-24个月。所以大部分的二手地皮（别人买下来升值用然后自己卖的那种）已经超过了有效期，不会赠送植物和围墙了。如果是买二手地皮的话，前院植物只有自己搞了，接下来的帖子中会有介绍。围墙的话，建筑法里是sharing的，也就是说如果你买的地皮已经有了围墙（其他人家的），那么左邻右舍会把当时作围墙的账单给你，然后你需要在30天内来付对方一半的钱。同理，如果你买的地没有围墙，那么你做好围墙后，邻居入住的时候，你也可以把账单拿过去，让对方承担一半。  G.        关于地编号。地的编号有很多种，通常民用地会见到R21和R40，前者是普通的地皮，一块地可以盖一栋房子；后者则是可以盖连体的房子，而且分别独立产权出售。我们经常会看到一些例

  补充 房价查询  http://getsoldprice.com.au/auction/index/